투자자가 상업용 부동산 대출에 대해 알아야 할 사항

대출이 승인되지 않으면 상업용 부동산 거래가 종료되지 않습니다. 대출 금리가 낮으면 현금 흐름을 개선할 수도 있습니다. 따라서 상업용 대출에 대해 더 많이 알수록 상업용 부동산 투자에 대해 더 나은 결정을 내릴 수 있습니다.

대출 자격: 대부분의 사람들이 주거 대출을 신청했으며 절차에 대해 잘 알고 있습니다. 귀하는 다음을 대출 기관에 제공합니다.

귀하의 소득을 확인할 수 있도록 W2 및/또는 세금 신고서,
유동 자산과 계약금을 확인할 수 있도록 은행 및/또는 중개 거래 명세서.
일반적으로 개인 소득이 많을수록 대출 금액이 높아집니다. 충분한 소득이 있는 1세대 주 거주지를 구입 가격의 95%까지 빌릴 수 있습니다.

상업 대출의 경우 대출 기관이 승인할 대출 금액은 주로 개인 소득이 아닌 자산의 순영업소득(NOI)을 기준으로 합니다. 이것이 주거 대출 자격과 상업 대출 자격의 근본적인 차이점입니다. 따라서 빈 상가를 사게 되면 임대수익이 없기 때문에 대출 승인을 받기가 어렵습니다. 그러나 만약 당신이

비즈니스 공간의 최소 51%를 차지하십시오. SBA론을 신청할 수 있습니다.
교차 담보로 사용되는 다른 상업용 부동산에서 충분한 수입이 있어야 합니다. 당신의 사업을 원하는 대출 기관이 있습니다.
가치에 대한 대출: 상업 대출 기관은 가치에 대한 대출(LTV)에 대해 더 보수적인 경향이 있습니다. 대출 기관은 부채 커버리지 비율(DCR) 또는 부채 상환 비율(DSR)이라고 하는 무직자작업대출 대출에 대한 NOI 대 모기지 상환 비율이 최소 1.25 이상이어야 하는 금액만 대출합니다. 이는 NOI가 모기지 상환액보다 최소 25% 이상 많아야 함을 의미합니다. 다시 말해, 대출 금액은 모기지 상환액의 최소 25%에 해당하는 양의 현금 흐름을 가질 수 있는 금액입니다. 따라서 낮은 상한율로 부동산을 구입하는 경우 대출 기관의 DCR을 충족하려면 더 높은 계약금이 필요합니다. 예를 들어 캘리포니아의 부동산은 상한선이 5%라면 종종 50% 이상의 계약금이 필요합니다. 문제를 더 복잡하게 만들기 위해 일부 대출 기관은 1.25%의 DCR을 광고하지만 채권 금리보다 2%-3% 높은 이자율로 대출을 인수합니다! 2007년 금융 위기 이후 대부분의 상업 대출 기관은 LTV를 70% 이하로 유지하는 것을 선호합니다. 강력한 내셔널 테넌트가 있는 고품질 부동산의 경우 더 높은 LTV가 가능합니다. Walgreens 또는 대출 기관이 매우 친숙하고 편안한 지역. 그러나 75% LTV보다 높은 경우는 거의 없습니다. 상업용 부동산은 엘리트 투자자 그룹을 대상으로 하므로 100% 융자 같은 것은 없습니다.

이자율: 상업에 대한 이자는 아래의 다양한 요인에 따라 달라집니다.

대출기간 : 10년 고정금리보다 단기 5년 고정금리가 더 저렴합니다. 부동산이 신용 임차인과 장기 임대 계약을 맺지 않은 한 10년 이상의 고정 금리로 대출을 받는 것은 매우 어렵습니다. 월그린. 대부분의 대출 기관은 20-25년 상각을 제공합니다. 일부 신용 조합은 30년 상각을 사용합니다. 단일 세입자 부동산의 경우 대출 기관은 10-15년 상각을 사용할 수 있습니다.
임차인 신용 등급: Walgreens가 S&P 등급을 훨씬 더 높게 평가하기 때문에 Walgreens가 점유하는 약국의 이자율은 HyVee Drugstore보다 훨씬 낮습니다.
부동산 유형: 단일 임차인 나이트 클럽 건물에 대한 이자율은 위험이 더 높기 때문에 다중 임차인 소매점보다 높을 것입니다. 나이트 클럽 건물이 압류되면 다중 세입자 소매 스트립에 비해 판매 또는 임대하기가 훨씬 어렵습니다. 아파트 가격은 상가보다 저렴합니다. 대출 기관에게는 모든 사람이 어떤 일이 있어도 지붕이 필요하므로 아파트의 경우 이율이 더 낮습니다.
자산의 나이: 새 자산에 대한 대출은 노후 자산보다 낮은 금리를 적용합니다. 대출 기관에게는 오래된 부동산에 대한 위험 요소가 더 높으므로 이율이 더 높습니다.
면적: 부동산이 댈러스 교외와 같이 성장하는 지역에 위치하는 경우, 요금은 아칸소의 농촌 쇠퇴 지역에 위치한 유사한 부동산보다 낮을 것입니다. 이것이 부동산을 구입하기 전에 해당 지역의 인구통계학적 데이터를 조사해야 하는 또 다른 이유입니다.
신용 기록: 주거 대출과 마찬가지로 신용 기록이 좋으면 이율이 낮아집니다.
대출 금액: 주택 모기지에서 대출을 적게 빌리면 즉, 적격 대출이 있을 경우 이율이 가장 낮습니다. 더 많은 돈을 빌릴 때(예: 점보 또는 슈퍼 점보 대출), 이율은 더 높아집니다. 상업 모기지에서는 그 반대가 사실입니다! $200,000 대출을 빌리면 이율은 8%가 될 수 있습니다. 그러나 3백만 달러를 빌린다면 이율은 4.5%에 불과할 수 있습니다! 어떤 의미에서 그것은 l을 얻는 것과 같습니다.